不労所得と労働所得、どちらを選びますか？キャッシュリッチではない限り、両方ですよね。基本的に、労働所得で保険をかけつつ、不労所得への投資、これが鉄板です。将来的には、不労所得だけで生活できる夢に向かって頑張りたいものです。
ところで不労所得ってどのようなものがあるかご存知でしょうか。
不労所得ってなんだろう？
①不動産投資（家賃収入）
長い歴史がある不動産投資。個人レベルだと1棟賃貸マンションもしくは、分譲1部屋マンション等への投資です。この最大のリスクは、空き室リスクです。空き室になった途端、新規入居者を募集をしなければなりません。
空き室になった場合でも元利や管理料など、管理会社や金融機関にお支払いしなければならないコストは発生します。そのため、ある一定の人口動態をみつつマーケットがある物件を買わなければ事業継続は困難でしょう。
メリットは、インカムゲイン（毎月の収集）とキャピタルゲイン（転売益）です。その他、相続対策などもありますが、ここでの説明は割愛させて頂きます。この働くなくても一定の賃料を得られるインカムゲインが不労所得です。
最終的には、キャピタルゲイン（転売益）を得てキャッシュ化する流れです。マーケットをしっかり読みこめば、ミドルリスク、ミドルリターンで儲かる投資です。
②株式の配当
年1回、半年に1回など、投資した企業から利益分配を得られる配当があります。当たり前ですが小さい投資額であれば、分配も少ない。また、不動産同様キャピタルゲインも狙います。しかし毎日、チャートを見なければいけない点、これが本業の足かせになる方もいらっしゃると思います。チャートが気になって仕方がありません。笑
③預金の利子・利息
銀行預金は、１つの金融機関で１，０００万円まで元本保証してくれます。ペイオフです。でも、低金利時代ですから、銀行に預入しても利子が増えません。その分、元本保証のため、安全な運用方法として外せない一つになります。
④オーナーポジションでできる商売
FCのオーナーです。十分働く人を確保できて、管理だけでしたらいいでしょう。FCオーナーは、人不足であれば「自ら出勤して補う」必要があります。現在、働き手も少なくなってきていますので、人材確保が最重要の課題です。ここ最近のコンビニをご覧になって頂ければわかると思いますが、外国人留学生の方のおかげで成り立ち始めています。「人の管理」が一番難しく、アルバイトの急な休みなど、変わりの方がいなければ自ら働く流れになります。それでも立地によっては高年収で生活をされている方もいらっしゃいます。
何でも、一長一短です。なら太陽光は？となります。
太陽光発電は、空き室リスクも怖くなんかない！
空き室自体は、太陽光にはありませんよね。一番気にする利回りは、不動産投資と同等もしくはそれ以上であればOKと言う考え方になります。太陽光の物件相場は、表面利回りで８％～１１％の範囲内が多いです。利回りの条件をクリアした前提でお伝えします。
土地の上に太陽光を設置する物件の肝は、ハザードリスクです。ハザードリスクは、インターネットで該当する住所の役場のHPを確認すれば出てきます。検索の仕方は、「●●役場 ハザードマップ」です。
そのハザードマップで見るべき点は、土砂災害地域なのか、津波の地区に該当するのかなど、マイナスになる情報があるかどうかを確認しなければなりません。もしハザードマップに該当する物件でしたら、資金が付きにくいので止めた方が無難です。
ハザードで調べる点は、①土砂、②津波、③川、④積雪、⑤地震、⑥標高差、⑦雷、⑧その他などです。その資料を見て、ご自身が納得できれば進めていきましょう。
太陽光は、設備より100％土地の状態です。人で言うならば足腰です。
設置場所のハザードがクリアしたら、 土地に関するその他のリスクを検討する
太陽光が設置されている土地は、詳細資料を見なければわかりません。きっかけは利回りですが次に調べるのは土地です。それが不動産謄本（土地）、公図などです。
2筆の不動産謄本に太陽光が設置されていると仮定します。
①公道に面しているのか
②公道に面していなければ、太陽光発電所の入り口までどのような土地を経由してたどり着かなければならいないのか。私道の場合は、他人の土地を経由して発電所までたどり着くため、その道を無償で横断していいのか、それとも私道の持ち主と取り決めをされているのか。
③私道の場合、公共の土地と異なって、賃料などを支払いされているケースがあります。どのような契約をもとに賃料をお支払いしているのか、もしくは無償貸与なのか。その私道は、地役権設定など保全が取られているのかなどを確認しなければなりません。なぜでしょう。勝手に他人の土地には入ってはいけないからです。
④上記①から③がクリアしました。その上で、その該当地の土地の契約は売買なのか、それとも借地で借りるタイプなのかを確認しなければなりません。
売買も借地も共通して確認すべきポイントは、近隣住民との関係性です。初めてその場所に太陽光を建設した際、地主はどのような方だったのか、オーナーチェンジした場合、地主に挨拶が必要なのかなどを確認しておいた方が望ましいです。
この発電事業の売電期間は、20年間ですから、仮に20年以内で2番目に購入された方も売却するゼロではありません。何か事由が発生した場合、何だかんだ言ったって助けてくれるのは近隣住民の方々です。最初良ければ終わりよしの考え方がベストです。
⑤土地が購入の場合は、金融機関からその土地に対して、どのような保全をしているのかをチェックをする必要があります。基本的に金融機関の要求により、地上権設定や根抵当権、抵当権などの登記設定されているのが一般的です。ノンバンクであれば地上権設定登記されているケースが多いと思います。
⑥土地が借地の場合は、現オーナーと地主との間の契約内容を確認しなければなりません。それは、地上権設定契約なのか、それとも賃貸借契約なのか、しっかり確認しましょう。その際、地上権登記、賃借権登記のいづれで登記されているのかも不動産謄本で確認しなければなりません。
地上権であれば、ノンバンクが多いと思いますが、その地上権を譲渡担保設定契約を前提に「地上権移転」の登記設定しているケースがあります。その際、譲渡担保設定契約書を確認しなければなりません。オーナーチェンジする場合はどのようなことが書いてあるのかなどです。その土地がしっかり譲渡・転貸できるのかです。
地上権の存続期間は、１００年でも設定登記が可能です。基本的には、売電期間20年＋搬入・撤去する際の期間も加味して、21年であったり、22年、23年で地上権登記をされている物件もあります。
ただし、当時と環境が異なるのは現在、2050年までの目標であるカーボンフリーのこともありますので、20年後も使用し続けられるのかもポイントです。電力証書ビジネスです。
⑦仮に土地が地上権ではなく、「賃借権」の登記でしたら、存続期間が民法上20年と定められています。該当する物件の売電期間は、20年と賃借権の存続期間20年と一致するのですが、工事着工時から売電開始までの期間を考えると20年で足りません。どのような契約をされていたのか。また20年後の更新や撤去はどのような合意をされているのか（別途、覚書を締結されているのか）を確認しなければなりません。
賃借権は、MAX20年です。そのため工事着工時にはどのような契約をしていたのか、賃貸借契約を売電開始時まで行い、その後、売電開始時から契約書のまき直しを行っている物件なのか。無償貸与であれば、使用貸借の契約を締結していたのか、また、売電期間終了後は、継続して土地を借りることができるのか。できなければ、撤去時の土地の状態を現状有姿の状態で返却可能かどうかなどを確認しなければなりません。大きな物件ですと、何十年に一度の大雨に備えて「調整池」と言うものが作られています。撤去時に調整池のまま返していいのか、それとも、土で埋めなければいけないのかを確認しなければなりません。
⑧その該当地に、高圧線が通っていないかどうかを確認する必要もあります。基本的に高圧線の所有者は、電力会社所有が多いです。その所有者を確認する書面が、「地役権図面」になります。不動産謄本に地役権と設定されていることがありますが、不動産謄本では所有者が分かりません。そのため、地役権図面で確認する必要があります。
⑨その高圧線が該当地に通っている場合、現在の地主と地役権者との間でどのような契約をされているのかを確認しなければなりません。賃料が発生しているのかなどです。また、既に太陽光が設置され売電開始の案件であれば、高圧線にカラスなどが止まっており、石などを太陽光パネルに落とし損傷させた場合の責任は誰がとるのかなどを確認する必要があります。原則、電力会社は免責です。その免責をされている状態をもって、太陽光の事業をなされています。そのため高圧線を起因とする損害は、全て了承された上で行わなければなりません。損害保険が可能どうかも確認するべきです。
⑩その高圧線が該当地に通っており、地役権の登記がされている場合は、地上権の登記は基本的にできません。ただし、法務局によってできるケースはあります。地役権は、民法上「物権」です。地上権も「物権」のため、2重に登記ができません。そのため、賃借権で登記をする必要があります。賃借権は、「債権」になります。
⑪隣接する地主に挨拶を要するのかどうか確認する必要があります。引っ越しと同じ感覚です。引っ越しであれば、隣近所、上下階と挨拶されますよね。売電期間も長いですから、挨拶された方が無難です。
⑫系統連携のポイントは、購入した土地の範囲内なのか、また借地の範囲内なのか。範囲内であれば、問題ありません。たまに飛び地のケースもあります。その場合、公道や他人の土地を挟んで系統連携をしている場合は、物件によって「道路占有許可」を取得しているものもありますので、しっかり行政の許可も取得されているか確認した方がいいです。
また、連携ポイントまでの距離があるため、電気をつなげるための線を自営線で創られているのか、もしくは地中に入っている埋没式タイプなのかも確認する必要があります。
⑬行政関連の許認可は、全てクリアされているのか確認する必要があります。林地開発や、農地の許可が取れているのか、埋蔵物に該当する土地であれば許可を取得されているのか、となりに河川があり何等かの許可が取得されているのかなど確認する必要あります。未許可でしたら、購入するのをやめた方がいいでしょう。解決できるのでしたら、OKです・・・。また、青道、赤道など、昔の土地であればあるほど、そのままのケースもあるかもしれませんので、その部分もご確認を。
⑭その土地は、太陽光事業をする前はどのような土地だったのかも念のため確認された方がいいです。土地の歴史も知っていた方が納得することもあります。
⑮該当地の地盤のリスク調査資料があれば、確認をおすすめします。大きな地震が起きた場合、地割れするのかどうかも想定しておいた方が無難です。リスクヘッジとして、地震保険もありますが、契約金額をフルカバーする保険に加入される場合は、事業採算はまず取れません。そのため、地震保険はまず加入されていないことが多いです。なので、ハザードや地盤のリスク調査する資料で確認しご自身で納得する必要があります。
⑯今まで保険を使うような事故が、該当地で発生したことがあるのかを確認しなければなりません。また、保険を使わなかったとしても、何等かの補修工事がなされたのかも確認することをおすすめします。その補修はどのような形で金銭解決をされたのかもです。
⑰現地確認はなるべくした方がいい。資料と写真だけでは現場の環境が分からないことが多いため、肌で感じるとるのがいいと思います。
まとめ
・土地が一番重要です。納得いくまで確認された方が無難です。
・土地が納得できて、事業性を考えた方がいいです。
・一つの無許可により、撤去になった場合はリカバリーがききません。
また時間がありましたら、【太陽光設備編】を書きたいと思います。まずは、物件情報を集めてから精査していくことをおすすめ致します。利回り以外が、事業継続する場合はポイントになります。
ではでは。
